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摘要：民营房企进入战略调整期，广宇集团确立逐步退出地产、聚焦银发康养方向。
观点指数(GDIRI) 地产行业深度调整周期之下，一批区域房企正开启业务取舍与战略重构。
2026年7月29日，广宇集团接受机构调研并发布投资者关系活动记录表，公司明确“全面聚焦银发康养、逐步退出地产”的战略方向，正按计划推进业务布局和资源投入。
从1984年创立至今，这家深耕杭州四十余年的老牌房企，主动告别赖以生存的房地产开发主业，正在经历一场前所未有的“断舍离”。
在房地产行业深度调整、银发经济政策红利持续释放的背景下，广宇集团的战略抉择折射出传统民营房企转型的共性困境，而依托多年康养业务积淀，其能否依靠银发经济打造新的增长曲线？
收缩开发战线
广宇集团起家于杭州，长期立足浙江深耕区域房地产开发，属于典型的区域型上市房企。从土地储备结构来看，公司项目高度集中于杭州、舟山等浙江省内城市。
随着行业进入存量调整阶段，公司主动收缩开发战线，全面停止新增土地储备，仅保留杭州塘颂府、锦上云澜府、舟山半升洞酒店等少量存量尾盘项目；新增投资、新项目拿地基本停滞，地产业务进入有序收缩、存量出清的阶段。
2026年上半年业绩预告显示，公司营业收入与利润高度依赖地产存量尾盘结算，无新增竣工交付项目直接导致业绩阶段性承压，预计上半年归母净利润亏损区间为1250万元至2500万元，转型期的经营压力逐步显现。
数据显示，公司资产负债率由前期的高点逐步回落，2026年一季度末降至51.55%，杠杆水平有所优化。房地产开发属于重资产、长周期行业，持续的项目开发将不断占用资金并推高负债规模。
主动渐进退出地产开发、放缓拿地节奏、减少新项目资本开支，通过存量项目销售与资产处置回笼资金，有助于优化负债结构，降低行业周期波动带来的经营风险。
与此同时，公司房地产业务毛利率自2020年以来持续走弱，2020年整体毛利率为15.20%，后续逐年下行，2024年降至3.64%的低位； 2025年虽回升至11.96%，但盈利修复主要来自资产减值基数的变动，并非开发主业盈利能力实质性改善。
多重压力交织之下，广宇集团逐步退出地产、转向长期成长性赛道，成为适配自身发展现状的理性选择，而深耕十余年的银发康养业务，成为公司战略落地的核心载体。
锚定银发浪潮
相较于竞争白热化、盈利持续承压的地产开发赛道，银发康养行业具备刚性、长期、稳定的消费需求，政策红利持续释放，成长确定性突出。同时，房企天然具备空间开发、物业改造、本地资源整合优势，是跨界布局康养赛道的核心优势群体。
近年来，远洋集团、绿地控股、复星旅文等企业亦在康养赛道有所布局，而广宇集团入局康养赛道时间更早，经过多年深耕为战略转型奠定坚实基础。
在运营主体搭建方面，广宇集团于2017年成立杭州广宇安诺实业有限公司（后发展为杭州广宇安诺实业集团股份有限公司），作为康养板块核心运营平台，统筹全部养老服务业务，定位为“居家—社区—机构”一体化的养老服务商。
2025年初，公司将全资子公司“杭州广宇健康管理有限公司”更名为“杭州广宇银发康养产业发展有限公司”，注册资本由300万元增至5亿元。依托多年地产开发积累的空间资源与工程改造能力，公司形成重资产自持、轻资产输出并行的双轨发展模式。
重资产模式以存量物业改造为核心，依托城市核心区域闲置商业、厂房、老旧楼宇，改造升级为医康养综合体，安诺新程国际康养中心即为标杆范本。
相较于新建项目，存量改造可有效降低土地成本，核心区位项目焕新后可精准匹配中高端康养消费需求。但重资产模式前期投入巨大，项目培育周期较长，短期难以实现盈利，需要持续的资本支撑。
对于轻资产管理输出模式，公司未来将重点发力品牌与管理输出。依托多年沉淀的标准化照护体系与运营管理经验，向外输出品牌、运营团队与服务标准，承接第三方康养项目的运营管理，降低资本投入并实现模式复制。
此外，公司手握自有存量住宅、商业物业，未来可将闲置底商、老旧物业改造为社区养老站点、日间照料中心。目前广宇安诺已经落地“健康・养老・住空间”智慧康养体验展厅，打造适老化住宅、认知症居住、无障碍空间等样板场景。
通过存量空间的功能转化与适老改造，公司有望实现低效不动产的价值重估，推动业务模式从商品房销售向康养服务运营转变。
转型效能待考
针对机构投资者关于2026年上半年银发康养业务营收规模的提问，公司回应称“对银发康养领域的投资是公司战略转型的重要举措，各项资源正根据项目进展和实际需求有序投入。”
转型过渡期，公司主要依托存量资产盘活、物业租赁收入及成本管控维持经营。从公开信息来看，康养业务多年来尚未产生规模性收入贡献，仍处于投入培育阶段。
从市场差异化竞争来看，公司在杭州本土深耕四十余年，与各街道、社区及政府平台建立了长期合作关系，在获取社区养老服务项目、承接政府适老化改造采购订单方面具备一定的渠道优势。
另一方面，公司较早引入日式精细化照护标准，聚焦认知症照护细分赛道，形成差异化品牌标签。依托地产开发基因，打通“物业载体改造+专业康养服务”完整产业链，构筑独具特色的赛道壁垒。
同时，转型过程中面临着多重现实挑战，当前存在明显的业务空窗风险，地产业务持续出清、康养业务尚未盈利，标杆项目仍处于培育爬坡阶段，短期难以填补地产营收缺口，公司业绩或将阶段性承压。
此外，区域布局集中度偏高，康养项目高度集中于杭州，跨区域复制模式尚未验证，业务半径拓展存在不确定性。且轻重资产模式平衡难度较大，重资产项目持续消耗现金流，轻资产赛道竞争激烈，品牌规模化提速难度较高。
随着保险机构、专业康养运营企业、部分转型房企纷纷加大银发经济领域的布局力度，市场同质化竞争持续升温。
广宇集团主动推进房地产业务“断舍离”，是顺应行业周期、主动求变的战略选择。但如何依托现有标杆项目打磨可复制的商业模式，平衡短期现金流压力与长期业务投入，银发康养能否真正成为广宇集团的新的增长曲线，仍有待时间检验。
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